1、根据《民法典》第七百零五条，普通租房租赁合同最长期限为20年，超过20年的部分无效，仅前20年约定受法律保护。
2、租赁期限届满后可续订合同，但续订的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年，可多次续订，每次均受20年上限限制。
3、若约定租期超20年，如30年，仅前20年有效，超出部分不具法律效力，双方无需按超期部分履行。
4、租期届满未续签但承租人继续使用、出租人无异议，视为不定期租赁，双方可随时解除合同，提前合理期限通知即可。
5、特殊租赁(如国有土地租赁)按对应法规执行，与普通租房租赁不同，普通租房均遵循20年上限。
6、6个月以上租期建议签订书面合同，未采用书面形式且无法确定租期的，视为不定期租赁，仍受20年法定上限约束。
租赁合同中关于续租的常见争议有哪些
1、续租优先权争议：承租人主张按原合同条款享有同等条件下优先续租权，但出租人以“同等条件”界定模糊(如租金支付方式、附加义务)为由拒绝，或未提前通知承租人便转租他人。
2、续租租金定价争议：出租人续租时大幅提高租金，承租人认为涨幅不合理，双方对租金定价标准(如参考周边市场价、涨幅比例)无明确约定，无法协商一致。
3、续租合同条款变更争议：续租时出租人单方面修改押金金额、维修责任、违约责任等核心条款，承租人要求沿用原合同条款，双方就条款变更的合理性产生分歧。
4、续租期限约定争议：原合同未明确续租期限，出租人要求短期续租(如1年)，承租人希望长期续租(如5年)，或约定租期超过20年法定上限，引发效力争议。
5、续租手续办理争议：原合同约定续租需提前书面申请，但承租人因疏忽未按时提交，或出租人未在规定时间内答复，双方就“未及时办理手续是否丧失续租权”产生纠纷。
6、房屋装修残值补偿争议：承租人在租赁期内对房屋进行装修，续租不成时要求出租人补偿装修残值，出租人以“未提前约定”“装修未获同意”为由拒绝补偿。
7、不定期租赁续租争议：原租期届满后转为不定期租赁，出租人突然提出解除合同，承租人主张应享有续租权，双方对不定期租赁的解除条件和通知期限理解不同。